Yatirimda Baştan Sona Kontrol

Emlak yatırımlarını analiz etmek önemlidir. Ancak böyle yaptığınız takdirde hem akıllı yatırım yapmış olur, hem de maliyeti yüksek olabilecek  hataların önüne geçmiş olursunuz. Ne yazık ki, pek çok bireysel emlak yatırımcısı nereden başlaması gerektiğinden bile bihaberdir. İşte tam da bu noktada Blue Coral devreye girer. Vereceğimiz danışmanlık hizmeti sayesinde ikinci eviniz yapacağınız en iyi yatırım olacaktır.

Gayrimenkul’ün Gelir Kapitalizasyon Oranını Dikkatle Hesaplarız. Gayrimenkulünüzün getirisine ilişkin en önemli unsur işletme geliridir. Bir gayrimenkulün işletme geliri, mülkün kira getirisinden mülkün tüm masraflarının (bakım giderleri, gayrimenkul vergisi, sigorta masrafları, vb) çıkarılmasıyla hesaplanır.  Herhangi bir gayrimenkulün işletme gelirini Amerikan Doları cinsinden doğrudan net biçimde ifade edebilmek mümkün değildir. O yüzden, bunu yapmak yerine, gayrimenkulün gelir kapitalizasyon oranına bakılır. Kapitalizasyon oranı, yıllık işletme gelirinin mülkün değerine bölünmesiyle bulunur. 

Örnek: Rakamların kafa karışıklığına yol açmaması için basit bir örnek üzerinden gidebiliriz. Sözgelimi kiraya vermek üzere 100.000 $ değerinde bir gayrimenkul aldınız ve söz konusu gayrimenkulün işletme geliri 6.000 $. 6.000 $’ı 100.000 $’a böler ve .06’ya ulaşırsınız; bu da gayrimenkulünüzün kapitalizasyon oranı  % 6 olduğu anlamına gelir. (cap rate) Yukarıdaki örnek Uzun Süreli Kiralanan bir emlak ürünü içindi. Yıllık getiriler ve Kapitalizasyon Oranı tüm borçları ödenmiş bir evin gerçek değeri üzerinden hesaplanır. Kısa Süreli / Tatil Amaçlı kiralamada da aynen yukarıdaki metod uygulanır ancak elde edilen rakamlar daha yüksektir. Örnek: Tüm rakamları ve hesaplamaları daha da kolaylaştıracak olursak; kiralamak üzere 500.000 $ değerinde bir gayrimenkul aldığınızı ve bu gayrimenkulün işletme gelirinin tüm masraflar çıktıktan sonra 90.000 $ olduğunu varsayalım. 90.000 $’ı 500.000 $’a böler ve .18’e ulaşırsınız; bu da gayrimenkulünüzün kapitalizasyon oranının % 18 olduğu anlamına gelir. Bu da tüm yatırımın 5.5 yıl içinde kendini amorti etmesi demektir.

Daha basit bir ifadeyle, gayrimenkul tamamen nakit para ile alınsa, mülk sahibi yaptığı yatırım için her yıl % 18 oranında gelir elde edecektir. Bu hesaplama yılda % 55 doluluk oranı şeklinde bir somut veri baz alınarak yapılmıştır.

Şayet gayrimenkül % 40 oranında peşin ödeme yapılarak mortgage ile alınmışsa, (aylık ödemeler 2.700 $ civarında olacaktır). Kapitalizasyon Oranı mortgage faizinden etkilenecektir ancak başlangıç sermayesine getirisi 57.600 $ tutarında olacak yani mortgage düşüldükten sonra kalan yıllık işletme geliri önceki örnekte olduğu gibi 90.000 $ olacaktır.   Daha sade biçimde ifade etmek gerekirse, 200.000 $’a karşılık yıllık gelir 57.600 $ olup kapitalizasyon oranı da % 28.8’e denk gelir. (evet… % 28.8) Gelin buyrun,  aynı oranda kazancı Borsa’da elde edin!..  

Blue Coral Emlak Ürünlerinin Değer Arış Oranı Emlak yatırımcısının elde ettiği tek kar işletme geliri olmadığı gibi geleneksel anlamda emlak yatırımcıları gayrimenkullerinin değerinin zaman içerisinde artacağını da bilirler. Gayrimenkullerin çoğunun değeri  enflasyon ile doğru orantılı olarak artar. Enflasyon oranı değer artış tahmini için doğru çıkış noktasıdır ancak, bazı gayrimenkullerin değeri – zaman içerisinde hızlı yükselmeler / sıçramalar şeklinde de olsa- enflasyon oranından daha fazla artacaktır. Öte yandan bazı gayrimenkuller ise, değer kazanmak şöyle dursun aynen Büyük Buhran (Great Depression) döneminde olduğu gibi değer kaybına da uğrayacaktır.  Değer artış oranları konusunda tahminde bulunmanın zor olduğu kesin… Ancak Blue Coral emlak ürünleri çekirdek maliyeti ile satin alinip, en yüksek kalitede malzemelerle iyileştirme ve tadilattan geçirildiği için kesinlkle en iyi değer artış oranlarını yakalayan ürünlerdir.